# 第十四章 买房：利率、税费与中介费

## 本章目录

- [14.1 一套房的真实成本：不止是房价](#s14-1)
- [14.2 贷款：先用足公积金，再谈商贷](#s14-2)
- [14.3 契税与增值税：新政后这样算](#s14-3)

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**第六部导言**

如果前十三章解决的是“活下来”，那么当你工作五年以上、有了存款、开始考虑房子、车子、孩子的学校和账户里的钱时，省钱的主战场就换了：从压住每月的固定支出，变成在十万级、百万级的交易里不交智商税。这一部的四件事——买房、买车、孩子上学、理财——每省下5%，就抵得上前面省好几年。

如果工作五六年、准备在一线城市落脚，“买房”会一次性吞掉你过去所有省钱的成果，也会把未来三十年的每一个百分点放大成好几万。这一章不讨论“该不该买”，只回答一个一旦决定买就必须算清的问题：哪些钱是制度规定的、哪些钱是可以谈掉的、哪些钱是被故事收走的。

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## 14.1 一套房的真实成本：不止是房价

买房是普通人一生中最大的一笔交易，也是第一章“单位体验成本”原则的放大版：房价只是账面数，真正的支出还包括税费、贷款利息、中介费与机会成本。一线城市尤其如此——同一套500万元的房子，两个人买下来可能相差20万元以上，差别全在这些“看不见的行数”里。

| 成本项 | 常见口径（2026年10月） | 省钱抓手 |
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| 契税 | 家庭唯一住房 ≤140㎡ 减按1%；>140㎡ 减按1.5%（二套分别为1%、2%） | 按现行公告核对面积与套数口径 |
| 增值税（二手房） | 北上广深取消普通 / 非普通住宅标准后，个人销售购买2年以上住房免征 | 优先选“满二”房源，未完成年限的税负会折进房价 |
| 贷款利息 | 截至本书编写时，5年期以上 LPR 为3.5%（以人民银行最新公告为准）；多地首套商贷约3.0%；公积金首套5年以上2.6%（5年以下2.1%） | 先比较“公积金低息”与“商贷＋贴息”的实际总利息，再决定贷款结构 |
| 经纪服务费 | 无全国统一价，由交易各方协商确定；一线城市常见1%~2.5% | 按明示第三人份额 |
| 机会成本 | 首付资金的其他用途收益 | 首付不是越多越好，要看利率倒挂 |

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## 14.2 贷款：先用足公积金，再谈商贷

同样是贷款，利率差0.4个百分点，30年总利息差可达7~8万元。一般顺序是：公积金 → 组合贷 → 纯商贷；但2026年有购房贴息后，要先把“公积金低息”与“商贷＋贴息”的实际总利息算清楚再定顺序（原因见本节最后一条）。

| 贷款100万元、30年、等额本息 | 年利率3.0%（商贷） | 年利率2.6%（公积金） | 差额 |
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| 月供 | 4216元 | 4003元 | 213元 |
| 30年总利息 | 约51.8万元 | 约44.1万元 | 约7.7万元 |

- 能用公积金就别用商贷：各地家庭公积金贷款额度不同（常见60万~120万元，以当地公积金中心公告为准），把额度用满再补商贷。
- “商转公”要主动问：部分城市支持商业贷款转公积金贷款，买房时没用上公积金、事后符合条件的也可以转，每年省下的利息以万计。
- 提前还款先还高息的那笔：理财收益跑不赢房贷利率时，提前还款相当于锁定一份与房贷利率相当的确定性收益；但等额本息还款过了约三分之一定期后，利息大头已付，再提前还意义不大。
- 2026年的新工具：居民购房贷款贴息。 财政部、中国人民银行、金融监管总局《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）自2026年10月1日起，对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、建筑面积≤120㎡、总价≤150万元的，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，单户贴息贷款上限100万元；银行在办理贷款时核对条件、“免申即享”。一线城市多数房源超过总价门槛，但远郊小户型、低总价二手房值得逐项核对。（相关测算见14.3）

三个必须核对的限制：① 本贴息仅适用于商业性个人住房贷款，使用公积金贷款（含组合贷中的公积金部分）购房的不叠加享受，办理前请向经办行书面确认组合贷情形是否适用；② 政策期限暂定1年（2026年10月1日起），到期是否延续以三部门后续公告为准；③“免申即享”指由银行端核对条件，不等于自动到账，贴息抵扣方式以经办行说明为准。

正因为第①条，本节开头那句“先用足公积金”不能机械执行：先用公积金低息把额度用满、差额定商贷，与直接走商贷拿贴息，哪一种总利息更低要逐案算。带这三个条件去问经办行，比按顺序套用更稳妥。

- 公积金还有两个被忽略的用法：租房按月直付房租、装修提取（见第八章），别让它在账户里只拿活期利息。

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## 14.3 契税与增值税：新政后这样算

根据财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号，自2024年12月1日起：

| 情形 | 建筑面积 ≤140㎡ | 建筑面积 >140㎡ |
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| 家庭唯一住房 | 减按1% | 减按1.5% |
| 家庭第二套住房 | 减按1% | 减按2% |

- 面积线是140㎡，不是90㎡：这是最常见的误解，很多人按老口径多缴了一半契税。
- 申报时核对计税依据：契税不含增值税；代办机构按全额或成交价粗算的，务必复核。
- 增值税看“是否满2年”：北上广深取消普通住宅与非普通住宅标准后，个人销售已购买2年以上住房免征增值税。买二手时优先看产权证登记日期，未满两年的房源，卖方税负往往会折算进报价。
- 中介代办的税费不是“一口价”：缴税凭证（完税证明）必须由你自己拿，并核对税种、税率与计税金额。

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